К ВОПРОСУ О ПРЕДМЕТЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Согласно ст. 420 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

«В современных условиях договорные отношения в различных сферах предпринимательства формируются с учетом норм Гражданского, Земельного и Бюджетного кодексов РФ, других законов и подзаконных актов, входящих в состав разных отраслей законодательства»[1].

Значение договора трудно переоценить. Это наиболее распространенный вид сделок. Благодаря договорам осуществляется товарообмен. В договорную форму облекаются отношения, возникающие на рынке, множество бытовых отношений, социальные связи, складывающиеся по поводу жилья, земли и иных объектов недвижимости, и т.д. Договор является регулятором общественных отношений (см. также ст. 421, 422 ГК и соответствующие комментарии)[2].

В современном мире предпринимательская деятельность реализуется посредством заключения многих договоров, совершения множества внутрихозяйственных действий и операций. В результате вся совокупность совершаемых предпринимателями договоров, действий и операций осуществляется на свой риск с целью систематического получения прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ).

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если стороны не доказали существование четких сравнимых обстоятельств, позволяющих определить цену за аналогичные товары, работы, услуги, и в конечном счете не достигли соглашения о цене, то возмездный договор считается незаключенным[3].

Рассмотрим положение ГК РФ регулирующие предмет договора на примере арендных отношений. Так согласно ст. 606 ГК РФ договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства и другие (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Предмет является существенным условием договора аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ условие о предмете считается согласованным сторонами, если договор содержит данные, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Так, суды указывают, что в случае несоответствия характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, данное обстоятельство свидетельствует о незаключенности договора[4].

Второй случай, при котором суды признают договор аренды незаключенным это когда характеристики объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации[5].

К технической и регистрационной документации относиться: межевой план земельного участка; технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства; технические паспорта, оценочная и иная учетно-техническая документация по объектам капитального строительства, включая регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела; Свидетельство о регистрации права собственности.

Вместе с тем индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду[6]. При этом не стоит забывать, что подписываемые документы должны непосредственно иметь правовую связь с конкретным договором аренды и считаться его неотъемлемой частью.

Не смотря на точное указание индивидуализирующих признаков объекта в договоре, по истечении времени, такие признаки могут измениться. Многие собственники периодически проводят инвентаризацию своего имущества, переоформление технической документации. Как показывает практика, в этом случае площадь помещений манятся. Как и почему это происходит не совсем понятно! Одно и тоже помещение в здании, по техническому паспорту за 2005 г. может иметь площадь 25,6 кв.м., а после проведения замеров и составления свежего технического паспорта, может прибавить или уменьшится в площади на несколько десятых квадратных метра и составлять уже не 25,6 кв.м., а 25,3 кв.м.  

Из вышеизложенного, можно сделать обоснованное предположение, что в случае изменения площади, условия договора о предмете аренды должны быть изменены.  При долгосрочной аренде (более года) такие изменения подлежат государственной регистрации, что может повлечь дополнительные затраты для сторон.

Для устранения такой проблемы представляется возможным определить предмет договора в самой технической документации к зданию - путем условных обозначений. Можно отметить те помещения, которые передаются в аренду. Данный вывод согласуется с судебной практикой.

Так ФАС Московского округа в Постановлении от 24.05.2006 N КГ-А41/3281-06 по делу N А41-К1-15137/05 указал: «имеющиеся в деле поэтажные план и экспликация (л. д. 33 - 34) позволяют определенно установить нежилое помещение площадью 67,8 кв. м, являющееся объектом аренды».

Аналогичный вывод можно сделать, анализируя Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А46-7046/2009. Суд указал, что арбитражный суд первой инстанции, дав надлежащую правовую оценку оспариваемому договору установил, что сторонами предусмотрен предмет договора субаренды - нежилое помещение площадью 850 кв.м, границы которого согласованы сторонами в плане-схеме (приложение N 1 к договору), расположенное на первом этаже здания по адресу: …

Такой подход сможет существенно упростить процедуру изменения предмета, избежать лишних затрат на регистрацию изменений. В такой ситуации меняется один лист «приложение» на котором нанесен поэтажный план и указаны помещения которые и являются предметом аренды.

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод:

Во-первых, предмет договора аренды помещения, здания, строения, сооружения должен быть достаточно точно определен – перечислены все индивидуализирующие признаки – адрес, площадь, этаж (этажность здания) и т.д.

Во-вторых, условие о предмете договора может содержаться в поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства; технические паспорта. При этом, данные документы целесообразнее обозначить как «приложение к договору».